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住宅コンサルタント
野中清志
がレポート
「上野」×「銀座線」の
コンパクトレジデンスの魅力と
資産性
野中清志
住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。
山手線の東側には東京駅を始め多くのビジネス街があり、大規模再開発が進み就業人口も年々増えているエリアです。こうしたエリアにアクセスしやすい東京の東側は浅草などを始め古くから発展してきており多くの魅力があります。上野と浅草、そして田原町に近い「ルジェンテ上野松が谷」の立地と魅力、資産性について検証してみたいと思います。
交通の魅力
ブランド沿線である「銀座線」は
商業施設、オフィス街も多い
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「ルジェンテ上野松が谷」から徒歩約10分の「田原町」駅から東京メトロ銀座線が利用できます。銀座線は「浅草」駅から「渋谷」駅を結びます。多くの路線は郊外に向かう事が多いですが、銀座線は両方向共に栄えている駅となっています。「吉祥寺」と「渋谷」を結ぶ京王井の頭線なども同様で、こうした路線は人気が高いと言えます。
歴史のある路線なので、途中駅には老舗の商業施設やオフィス街が多くあり、利便性が高く住宅需要も多い路線です。また銀座線には「億ション」の発売されるエリアも多くある、高級感のある「ブランド路線」であると言えます。
上野・浅草
エリアの街の魅力
「上野」の魅力
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上野と言えば広大な「上野恩賜公園」が有名です。「上野動物園」「上野の森美術館」「東京国立博物館」「国立西洋美術館」「国立科学博物館」「東京都美術館」「東京文化会館」などの文化施設や「寛永寺」や「五重塔」、「上野東照宮」などのお寺や史跡なども現存しています。緑に囲まれた公園でこうした文化・芸術にも触れる事ができ、マンションを購入する事はこうした「生活文化圏」も同時に購入している事にもなります。
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「浅草」の魅力
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「浅草」は世界的な観光地としても知られています。「浅草寺」「浅草神社」を始め門前の「浅草仲見世商店街」や「浅草新仲見世商店街」など多くの商店街、歴史のある遊園地である「浅草花やしき」、演芸場などの多くのスポットがあり「ホッピー通り」などの飲み屋街も若い方に人気です。「裏浅草」と呼ばれる浅草寺の北側などを始め周辺部にも魅力的な店が多くあり、現地を含めて広域的に住宅地としての人気も高まってきています。
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台東区
マンションの
資産価値
台東区の地価は上昇に
マンションの資産価値と地価は密接な関係があります。これはマンション価格に占める土地価格の割合が大きいからです。台東区の地価は上昇傾向にあり、特に「ルジェンテ上野松が谷」の建設される商業地では2022年の2.7％から2023年には7.0％と大きく上昇しています（国土交通省「令和５年都道府県地価調査」）。これは浅草を始めアメ横など観光・商業エリアへの来客数が回復している事も影響していると考えられます。地価の上昇しているエリアは新規に発売されるマンション価格が上昇、周辺相場を引き上げる効果もあり既存マンションの資産価値も落ちづらいと言えます。
生活クオリティ
の高まる
コンパクト
マンション
クオリティの高い
コンパクトマンション
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コンパクトマンションは賃貸用のアパートやワンルームマンションなどとは違い、居住用に建設されていますので、仕様やグレードなども更に高くなっています。
「ルジェンテ上野松が谷」は30㎡台のラインナップもあります。広めのファミリータイプと比べて価格は抑えられており単身者の方でも購入しやすくなっています。一般的なワンルームマンションは25㎡前後が多く、それよりも広い専有面積がある事で寝室も独立し、ホテルに例えるとワンルームマンションはシングルタイプ、32㎡のコンパクトマンションはダブルタイプに相当するイメージです。 -
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これからのマンション選びのポイントに「資産性」や「居住性」、「収益性」などが挙げられますが、それに加えて「住んで楽しい街」「ある程度全国的な知名度の高い立地」、さらに「落ち着いた住環境」に加え「地域、あるいは沿線上の再開発等によって将来価値が高まる期待を持てる立地」などがありますが、これらの条件をほぼ網羅しているのが「ルジェンテ上野松が谷」ではないでしょうか。
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自然と賑わいの街並みが同居する
ビックターミナル
「上野」駅と「浅草」駅が徒歩圏内
豊かな自然と
文化がある上野
門前町として江戸の昔より栄えてきた歴史深き街「上野」。
その中でも「上野恩賜公園」は都心有数の広大な敷地に、
文化施設が集積する大規模公園として古くから愛され続けています。
東京駅から5km圏内で50万㎡超の敷地面積を誇る大規模公園は
「新宿御苑」と「上野恩賜公園」のみです。
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合計13路線が発着する、
一大ターミナル。
山手線沿線第2位の
乗り入れ路線数を誇る
「上野」駅利用。
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JR京浜東北線、京葉線、常磐・成田線、常磐線、総武線快速、高崎線、中央線、
東海道本線、東北本線、山手線、武蔵野線、横須賀線、秋田新幹線、上越新幹線、
東北新幹線、北陸新幹線、山形新幹線、東海道新幹線、東京メトロ丸ノ内線
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JR京浜東北線、常磐・成田線、常磐線、高崎線、東北本線、山手線、秋田新幹線、
上越新幹線、東北新幹線、北陸新幹線、山形新幹線、東京メトロ銀座線、
東京メトロ日比谷線
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JR埼京線、中央線、山手線、湘南新宿ライン、京王線、小田急小田原線、
西武新宿線、都営新宿線、都営大江戸線、東京メトロ丸ノ内線
商業地として注目度が
高い「浅草」エリア。
地価上昇率では上位に
ランクイン。
2023年7月1日時点の基準地価を見てみると、東京都の商業地の地価上昇率ランキングでは、
実に1～4位までを「浅草」エリアが占めています。新型コロナによる影響から脱出しつつあり、
今後もインバウンドの増加などから地価が上昇する可能性もあります。
こうした地価上昇は周辺部にも波及し、不動産の資産価値の上昇にもつながります。
■ 東京都2023年基準地価 − 地価上昇率ランキング（商業地）
※出典：東京都「令和５年東京都基準地価格の概要
徒歩6分の価値
─ 6min. value ─
高い数値を維持する
駅徒歩6分のリセールバリュー。
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徒歩6分以内の中古物件は、便利で快適な生活の質を高めるだけでなく、リセール時にも価格維持が期待できるメリットがあり、築10年後も約152.6％という高い水準を維持していることがわかります。
※2012年4月～2013年3月に新規分譲され、2022年4月～2023年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率（リセールバリュー）を算出。※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。※東京カンテイ調べ（2023年4月）
銀座線の価値
─ Ginza line value ─
東京23区内で発売の少ない銀座線物件、
出現率約2.2％しかない
価値あるプロジェクトに住む。
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過去20年間で東京23区内で供給された6,177物件のうち、銀座線沿線の物件は、わずか136物件のみ。その出現率は約2.2％だけという、数少ない価値を持つプロジェクトといえます。
※出典：「MRCデータによる（対象期間：2003年1月～2023年3月15日までのMRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータの範囲内）」 ※本物件は含んでおりません。※最寄駅表示は物件販売時のMRCデータ登録駅に基づく
マンション購入での
資産形成
家賃は一生払い続けても資産にはなりませんが、購入した場合は毎月の支払いが自分の資産形成となります。
ローンの返済後は、自宅として住めば家賃が浮きますし、人に貸せば家賃収入を得ることができます。
このように自宅として利用しながらも個人の資産形成ができることがメリットです。
1．
毎月の家賃支払いを
ローン返済に
2.
お得に買うなら今がチャンス！
低金利の今こそ購入のチャンス！
マンション購入の検討を始めた今は、歴史的低金利水準と言われており買い時です。
※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。
面倒なお風呂掃除をカット
「TOTO お掃除浴槽」
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❶ボタンひとつで毎日キレイ
ピッとひと押しで自動洗浄。浴槽掃除の負担を軽減して、大切な時間を増やせます。
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❷空いた時間で趣味時間
おうちシアターやカフェ、リモートヨガなど、家の中でも充実した時間を過ごせます。
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❸体の負担軽減で仕事が充実
腰に負担がかかるお風呂掃除。お掃除浴槽なら、仕事で疲れた体の休息時間にも充てられます。
設備
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床暖房参考写真
床暖房（リビング・ダイニング）
足元から優しく温める床暖房。ホコリが舞い上がることなくクリーンで温かな空間を保ちます。
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メーカー参考写真
食器洗い乾燥機
キッチンと調和するデザインが特徴。洗浄機能を高めたサークルラックや押すだけクイックスタート機能も付属しています。
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メーカー参考写真
ホーローキッチンパネル
油汚れもサッとひと拭き。マグネットが使用できるホーロータイプなので、タイマーや調理器具の設置も可能です。
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メーカー参考写真
コンフォートウエーブクリックシャワー
水に空気を含ませることで、湯水の一粒一粒を大粒化。節水しながら、たっぷりの浴び心地が体感できます。クリック式の止水で、より節水性を高めました。
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ペットOK・足洗い場完備
大切な家族の一員、ペットと一緒に暮らせ共用部にはペット足洗い場も完備しております。
※ペットの種類や大きさなどについては管理規約に準じます。
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参考写真
メールボックス一体型宅配ロッカー
テブラキー・ノンタッチキー対応のメールボックス一体型宅配ロッカー。メールボックスの解錠、宅配荷物の受取が住戸キーのみで行えます。
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オンライン24時間セキュリティ
各住戸に設置した防犯センサー及び火災報知器が異常をキャッチすると「ALSOKガードセンター」及び「東急コミュニティーコールセンター」に自動通報します。
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メーカー参考写真
テブラキー
キーをカバンやポケットに入れたままエントランスのドアが開きます。かざす必要がないので、荷物で手がふさがっている時などにも便利です。
※テブラキーの検知範囲に制限がある為、進路によって感知しない場合があります。
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24時間ゴミ出しOK
時間や曜日を気にせずいつでもゴミ出しできるので便利です。
※粗大ゴミを除く